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业绩2019-2019年各梯队房企销售业绩均保持稳健增长

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2020年1月2日及3日,萬科企業股份有限公司(000002.SZ,以下簡稱「萬科」)和中國恆大集團(3333.HK,以下簡稱「恆大」)分別發佈業績簡報,2019年全年合約銷售額分別為6308.4 億元和6010.6億元,分別居於第二、第三位。

不少業內人士認為,2019年三四線城市政策繼續維持 「因城施策」 態勢,但市場總體仍呈現疲態,供給過剩而需求不足,在棚改漸進式退出之後,市場缺乏新的驅動力。

行業降速2020年1月6日,碧桂園控股有限公司(2007.HK,以下簡稱「碧桂園」)發佈最新公告顯示,2019年,碧桂園的權益銷售金額在2018年5018.8億元的基礎上再創新高,穩步增長10.03%至5522億元。

在政策的密集調控下,2019年下半年土地溢價率明顯下降。為了回籠資金,不少房企選擇「以價換量」,尤其是下半年以來,企業加大供貨力度,一般房企在年底時會衝刺業績從而帶來銷售額的猛增,但2019年的「衝刺」要比往年來得更早一些。比如恆大曾在8月末啟動大範圍的價格優惠策略。受此影響,「金九銀十」期間,恆大接連刷出831.3億元、903億元的行業月度銷售紀錄。到11月,隨着促銷措施逐漸退出,恆大的銷售額大幅下滑至370.6億元。

「額度整體收緊之後,金融機構自然會選擇風險更小的房企,沒有更好的門檻的話,那就自然會以銷售排名來衡量。」一位從事房企融資的業內人士說道。

作為近幾年來房地產業的「銷售之王」,2018年以來,碧桂園不再公布全口徑銷售數據,而改為發佈權益銷售金額。根據市場機構克而瑞的統計,2019年前11月,碧桂園的合約銷售數據達到7715.3億元,居行業第一。

從目標完成率來看,相比2016年、2017年,近8成房企目標完成率超110%,2019年該區間的房企數量明顯降低。2019年僅半數房企的目標完成率集中在100%~110%之間。在房企整體目標增速放緩,平均目標增長率由2018年的41%回落至20%的背景下,雖然2019年絕大多數房企都達成了全年業績目標,但整體表現不及2016年、2017年。

增速放緩的不僅是龍頭房企。近年來調控持續、市場整體去化率不及預期,房企的銷售增速呈逐年降低的態勢。

隨着政策對房企資金端的封堵力度持續加大,融資難、融資貴成為掣肘房企發展的最大不確定因素。在此環境下,不少房企紛紛調節發展模式和節奏,強化回款,同時放緩投資、壓縮支出。

2019年,在「房住不炒」的政策主基調下,「穩地價、穩房價、穩預期」的目標有序推進,房地產行業整體規模增速較前兩年已明顯放緩。

規模依然是房企的核心訴求。「從銷售業績看,2019年房企依然在刷新歷史紀錄,大部分房企都增加了供應量,而且大部分房企的流量上漲速度明顯快于權益,合作項目越來越多,部分企業明顯以價換量,房企為了規模依然在衝刺。」張大偉表示。

龍頭房企銷售增速放緩 地產行業去槓桿效果明顯

值得注意的是,2019年「碧萬恆」的業績雖有所上漲,但增速進一步下降。2019年,碧桂園、萬科和恆大的銷售業績分別同比增長10%、4%和9%,漲幅均有所回落,分別較2018年增速下跌21.25%、10.5%和1%。

根據克而瑞統計的合約銷售數據,2019年新增4家千億房企,分別是杭州濱江房產集團股份有限公司(002244.SZ)、中國鐵建股份有限公司(601186.SH)、四川藍光發展(600466,股吧)股份有限公司(600466.SH)和美的置業控股有限公司(3990.HK)。相較於2017年5家、2018年13家新增千億房企的成績,在行業規模增速趨緩的背景下,2019年新增千億房企數明顯下降。

中指研究院將百強房企大致分為4個陣營:3000億元以上、1000億~3000億元、500億~1000億元、300億~500億元,對應數量分別為7家、29家、29家、30家,他們的增長率分別為12.7%、27.5%、30.8%、16.3%。可以看出,相較於頭部房企,中型房企在規模上展現出了更強的衝刺姿態。而中小房企,受制於土地、資金等限制,在房地產市場中的話語權越來越小。

從不同梯隊房企銷售業績均值表現來看,2019年各梯隊房企銷售業績均保持穩健增長,其中,TOP11~20房企銷售增長最快,同比漲幅為28%。「隨着龍頭房企退燒,2019年市場逐漸出現中型房企競爭的局面。」中原地產首席分析師張大偉表示。

據克而瑞數據顯示,2019年度,TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%,遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

分化加劇從行業集中度來看,2019 年各梯隊房企集中度均呈上升趨勢,克而瑞數據顯示,TOP10 房企銷售額市佔率28.2%,同比上升1.3個百分點,TOP100市佔率同比提升 5.4 個百分點至 72.1%。

「龍頭房企率先調整,在規模基數比較大的情況下,率先顯現增速放緩的跡象。但是有一些中小房企,尤其是排名30到70之間的,還是有規模訴求,再加上基數比較小,所以現階段呈現出增速較快的現象。另外他們有合作開發的比例,很多是按照全口徑去算的銷售金額,如果看權益銷售額的話,他們的增速不一定那麼高。」同策研究院總監張宏偉表示。

據億翰智庫統計,2018年TOP10房企的年度業績同比增速平均值約為35.4%,而2019年,這一比值降至15.0%,降幅超過20%。如果從權益金額來看,TOP10房企的增速進一步減慢,華潤置地有限公司(1109.HK)甚至還下降了10%。

張宏偉指出,「2019年以來,樓市調控政策的持續以及貨幣政策的收緊給房地產行業帶來一定壓力,不少房企在組織架構上做出優化調整,在項目和城市上換倉布局,這個過程在2020年還會持續。」

這也與2019年房企的融資收緊態勢密切相關。2019年上半年,在銷售高增長的帶動下,房價和土地溢價率應聲上漲,「穩地價、穩房價、穩預期」的調控目標下政策再次出拳。5月銀保監會下發 23號文以來,房地產融資連續出現針對性收緊政策,信託、境內債、境外債、開發貸等房地產傳統融資渠道相繼被加強監管,幾乎管控房企所有的融資渠道,被稱為是「2008年以來最嚴格的一輪去槓桿」。

從各大市場機構發佈的銷售榜單來看,2019年規模房企的增長速度明顯下降,房企整體目標完成率水平也逐年降低。各梯隊房企競爭格局進一步分化,行業集中度繼續提升。

與2018年的排行榜相比,2019年的TOP10方陣名單相對穩定,除了新增世茂房地產控股有限公司(0813.HK)一家房企之外,其他房企名次幾乎無變動,強者恆強的競爭趨勢愈加明顯。隨着樓市步入調整期,龍頭房企在品牌、融資、土儲、運營等方面優勢將更加凸顯,不少業內機構預測,2020年頭部房企市佔率將繼續提升。

融創中國控股有限公司(1918.HK,以下簡稱「融創中國」)繼續保持第四名的成績,在TOP5中,融創中國全年合約銷售額為5562.1億元,業績同比增速最大,為21%。不過,2018年和2017年,融創中國的業績同比增速分別為27.3%和140.3%,相比之下2019年增速同樣在放緩。

天風證券發佈的行業報告顯示,2019 年 1~12 月,布局一二線房企銷售增速為16%,布局三四線房企銷售增速為11%。目前一二線城市處於復蘇通道中,三四線城市整體面臨下行壓力,尤其是12月單月,一二線房企銷售增速15%,而三四線房企銷售增速-25%,三四線增速出現大幅下滑。

2020年1月8日公布業績簡訊的保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH),2019年在簽約金額方面取得4618.48億元的成績,增速為14.09%,完成全年目標的92.37%,沒有完成2017年提出的「三年內突破5000億元的『345』戰略——2017年完成3000億元,2018年完成4000億元,2019年完成5000億元」,位居行業第五。

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